—與房地產估價同行30年
（崔太平 鄒亮）
一、投身行業(yè)，積力所舉
在改革開放歷經十幾個年頭后的1994年，中國房地產估價師學會（后更名為“中國房地產估價師與房地產經紀人學會”）成立。同年，《中華人民共和國城市房地產管理法》正式頒布，其中提及國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。1993年和1994年，原建設部、原人事部聯(lián)合認定了第一批、第二批共346名“房地產估價師”。從1995年起，內地人員取得房地產估價師資格的唯一途徑，便是通過全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試。也正是1995年，我參加了全國首次房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試，并考了全四川（含尚未成為直轄市的重慶）第一名，緊接著我受四川省建委（當時稱為建委，現(xiàn)在是住建廳）邀請，為全省的房地產評估員培訓授課，我記得當時省建委連續(xù)舉辦了兩期培訓，一期為四川省農行系統(tǒng)舉辦，另一期為全省建行系統(tǒng)舉辦。當時，四川省還沒有個人創(chuàng)辦評估公司的先例，我順勢向建設廳打報告申請創(chuàng)辦評估所，房地產評估資質也就批下來了。
成立之初的艱辛與激情是并存的，這讓我一直難以忘懷。今天我依然記得，當時為了節(jié)約10元錢，我和余先貴騎了十幾公里路程的自行車去買辦公用的一把椅子，弄得灰頭土臉、氣喘吁吁，但當時的我們卻感到充實和滿足。恒通評估1997年成立之初，評估是新興行業(yè)，大家都不知道未來會發(fā)展成什么樣，但我們都極富激情，對未來充滿了希望。
當時的辦公條件與現(xiàn)在不能同日而語，但大家心里都充滿希望
其實成立之初的艱辛，主要還不是物質條件方面的困難，最艱辛的是不能得到別人的理解和認同。因為“恒通評估”是四川省第一家民辦的評估機構，與當時其他“官辦”評估機構相比，身份就比別人矮了一截，客戶往往懷疑我們的評估資格，政府部門和金融機構的人員對我們也不信任。因為市場尚未開放，作為先行者，我們理解、尊重別人的看法。為了贏得他人的信任和尊重，只能靠自己的熱心服務和耐心去感動人，靠自己的能力和操守去打動人。然而，如何通過完善企業(yè)的文化建設與制度建設，讓大家有意愿堅守自己的操守、發(fā)揮自己的專業(yè)能力、提供優(yōu)質的服務，去贏得社會大眾的認可與信任？這是我們房地產評估企業(yè)一直在探尋的路徑。在探尋的過程中，我們實施合伙人制度、暢通晉升渠道、創(chuàng)辦雜志、開辦讀書會……在努力完善企業(yè)文化與制度的路上創(chuàng)造性地走出了屬于恒通評估的企業(yè)文化。
2002年初，我萌生了把恒通評估改制為合伙制的想法。經歷了一年的思考，在查閱學習了國內外有關合伙人制度的民商事法律相關知識后，我擬定了恒通評估的第一份合伙協(xié)議，并于2002年年底將恒通評估改制為普通合伙的四川恒通評估師事務所。后來，恒通評估經歷多次改制，我們在2007年從普通的合伙改制為特殊的普通合伙，后來又改回為有限責任公司，但是恒通評估的內部管理始終遵循合伙人制度的基本精神而沒有須臾變化。可以說，從2002年年底改制之后，恒通評估就不再是一家一姓的評估機構，甚至也不是合伙人的機構，而是全體員工安身立命之所，事業(yè)成就之地。恒通評估合伙人制度設立之初就確立了合伙人的進入退出機制等制度基礎。后期經逐步完善，現(xiàn)在恒通評估的合伙人制度主要包括進入退出機制、議事制度、合伙人分級、收益分配、份額調整及保障制度等，其制度核心為進入機制、退出機制、議事規(guī)則和保障機制。
此后，恒通評估陸續(xù)多位同事入伙，也開始有合伙人退休、退伙。2016年1月22日，兩位新晉合伙人符騮、岳靈將左手放在入伙協(xié)議上，右手舉起，面向我宣讀誓詞，在全體員工及新晉合伙人家屬的見證下宣誓入伙，并在現(xiàn)場簽署合伙協(xié)議。2022年10月29日，恒通評估為合伙人楊小明、冉孟華舉行榮退儀式。2023年1月4日，恒通評估為合伙人余先貴舉辦了退伙儀式，并同時舉辦首位產品合伙人周欣的入伙儀式。已實行二十年的恒通評估合伙制順利落實了完整的進入退出機制，彰顯出完善的合伙人進入和退出機制給恒通帶來的活力與生機。2023年9月，恒通評估創(chuàng)新性地推出了初級合伙人制度，將優(yōu)秀人才吸納進初級合伙人隊伍；2024年1月19日，首批四位初級合伙人入伙，進一步增強了合伙人團隊力量。
30年來，估價行業(yè)經歷了脫鉤改制、社會經濟的迅猛發(fā)展，中房學助力行業(yè)開拓、促進技術進步，激勵全國估價師跨過多次難關。今天，行業(yè)面臨著新老交替時點，60后大都進入了退休退伙階段，估價機構面臨著如何實現(xiàn)薪火傳承的問題，評估行業(yè)面臨著骨干斷層的問題。2023年，中國房地產估價年會特以“機構內部治理與高質量可持續(xù)發(fā)展”為題，探討相關問題。我發(fā)表論文《關于估價機構薪火傳承若干問題的思考》，并以《估價機構薪火傳承與合伙文化》為題，在中房學年會上作主題演講，建議評估行業(yè)大力推動合伙文化的普及，積極引入合伙人治理模式，并結合自身經驗對機構內部治理關鍵性問題進行思考和分析，希冀能以恒通評估的合伙制實踐案例，為行業(yè)的高質量可持續(xù)發(fā)展提供一條思路。
為了更好地推動行業(yè)發(fā)展，也為了幫助更多高校學子成為未來的棟梁之才，經我提議，在恒通評估與西南財經大學財稅學院、四川省社會科學院研究生院、四川大學有關學院的共同努力下，恒通評估于2024年1月7日選拔出十一名同學入選第一屆“高校合伙人培育計劃”，來自三所院校的學子在恒通評估這個平臺獲得了不計回報的培育。我由衷地希望，通過與上述院校合作，我們恒通評估合伙人能夠在未來12年的時間里培育出一百位同學，幫助他們走向社會，在各行各業(yè)成長為卓越之人才——我之所謂的合伙人。當然，也希望通過這一計劃培養(yǎng)出更多我們房地產估價行業(yè)的合伙人，為估價行業(yè)專業(yè)地位的提升而奮發(fā)努力。
二、堅守專業(yè)，朝乾夕惕
中房學30年來一直致力于行業(yè)可持續(xù)、高質量發(fā)展，積極開展學術研討、舉辦學術論壇，推出行業(yè)相關管理辦法與技術標準，開辦各類專題培訓與繼續(xù)教育，推動內地房地產經紀人與香港地產代理專業(yè)資格互認工作的順利開展……在自己近30年的執(zhí)業(yè)生涯中，我有幸也參與了其中部分工作。
2001年，內地與香港房地產估價行業(yè)主管部門和行業(yè)組織開始積極接洽，表達和交換了資格互認的意愿，并推動資格互認工作的開展。2003年6月29日，商務部與香港特別行政區(qū)財政司簽署《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》（CEPA），推動了資格互認進程。同年11月份，中國房地產估價師學會和香港測量師學會簽署互認協(xié)議，并在2004年完成首批互認，成為CEPA框架下最早完成互認的專業(yè)資格。與香港九七回歸似乎有某種巧合般的注定，在深圳的互認資格考試中，香港剛好有97名測量師取得互認資格。同時，內地111名房地產估價師取得香港測量師資格。在當時的互認資格考試中，我碰巧取得考試成績唯一的滿分。
在資格互認儀式上，兩地各派一名取得對方專業(yè)資格的代表發(fā)言，來自香港的測量師梁振英先生代表香港測量師發(fā)言，我則作為內地估價師代表發(fā)言。在梁振英先生當選香港特首之后，我曾玩笑說他轉行到了政治測量師。我自己呢，則繼續(xù)堅守在房地產估價師（測量師）這個行業(yè)已有近30年。
在資格互認儀式上，我取得香港的測量師資格并代表內地評估師發(fā)言
2009年初，在全國“兩會”之后，國家建設部和最高人民法院接到全國政協(xié)提案辦公室《關于建立房地產司法鑒定規(guī)范的提案》的第1357號提案批件。經會商，一致認為在法院司法審判和執(zhí)行中涉及的房地產司法鑒定估價行為亟待規(guī)范。當年12月24日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會、四川恒通評估師事務所有限公司、四川省高級人民法院共同組成13人的課題組，開展住房和城鄉(xiāng)建設部部級申報課題《房地產司法鑒定估價規(guī)范研究》的課題研究，時任中房學副會長兼秘書長柴強博士擔任課題組組長，我和四川省高院原副院長陳明國為副組長。經過兩年多的辛苦工作，2011年3月3日，四川省高級人民法院、四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合發(fā)文由我起草的《關于規(guī)范房地產司法鑒定評估工作的通知》（川高法〔2011〕99號）。2011年3月30日，四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)《房地產司法鑒定評估指導意見（試行）》（川建房發(fā)〔2011〕89號）。課題成果最終形成了四川省的一個行業(yè)標準，這是全國首份相關行業(yè)標準。2011年7月19日至23日，由最高人民法院主辦，黑龍江省高級人民法院承辦的“人民法院司法技術輔助工作研討班”在黑龍江省牡丹江市召開。研討班邀請柴強博士和我參會，課題成果之一《從法院角度看房地產司法鑒定估價存在的問題》在會上獲得最高法院的一等獎。
改革開放40余年，中國經濟社會面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產估價行業(yè)一直在變局中謀發(fā)展。為求謀定而后動，中房學歷年組織學術研討，征集學術論文。恒通評估積極組織同事參與，與全國同仁一同探討行業(yè)高質量發(fā)展，入選中房學論文集文章二十余篇，完成中房學課題十來個。
2007年10月17—18日，由世界估價組織舉辦，中房學、中國資產評估協(xié)會、中國土地估價師協(xié)會攜手承辦與協(xié)辦第二屆國際估價論壇《估價專業(yè)的地方化和全球化》，我作為國內估價專業(yè)人士代表發(fā)表了《投資性房地產公允價值評估》的主題演講。2013年，房地產司法鑒定估價論壇上，我作《四川省房地產司法鑒定評估規(guī)范的創(chuàng)新點》演講，同年中房學主題為“挑戰(zhàn)與展望：大數(shù)據(jù)時代房地產估價和經紀行業(yè)發(fā)展”的年會上，我作《電子簽章平臺的設計與運用》演講。隨著社會經濟發(fā)展，行業(yè)市場變化，我持續(xù)跟進相關學術研究，除發(fā)表論文外，陸續(xù)在中房學年會上作《傳統(tǒng)房地產估價行業(yè)未來發(fā)展趨勢探討》《房地產估價行業(yè)轉折點真的來了》《以不懈的專業(yè)主義精神面對未來》《估價機構薪火傳承與合伙文化》主題演講。
在參與中房學工作這近三十年時間里，我兢兢業(yè)業(yè)、如履薄冰。幸而得到中房學認可，自2005年起歷任中房學第二屆理事會理事，第三、第四屆理事會常務理事，并于2010年入選首批資深會員（估價組別）名單。2023年，恒通評估高級合伙人張引、盤小霞也入選中房學第二批資深會員名單，我們幸甚至極，深覺肩上責任更重，竭力繼續(xù)為行業(yè)發(fā)聲，希冀能為提升行業(yè)地位略盡綿力。
三、坐而論道，起而行之
行業(yè)要發(fā)展，評估師要能像律師、會計師一樣獲得社會公眾的廣泛認可，光靠內部治理是不夠的。我們還需要坐而論道，起而行之。
在評估法頒布實施以前，評估行業(yè)的唯一的一部行政法規(guī)是1991年11月16日中華人民共和國國務院令第91號《國有資產評估管理辦法》。自2006年起，《資產評估法》十年的評估立法活動開始。2005年底，我得知11月將召開評估立法相關研討會，便根據(jù)會議通知主動去電，由于此前有作為特邀專家參與《物權法》立法相關工作，有幸參與到此次評估立法活動中，我也成為北京以外唯一一名參與此次評估立法活動的成員。2006年，恒通評估接受全國人大委托負責組織起草《評估法專家建議稿》，并于當年9月提交的《中華人民共和國財產評估師法（專家建議稿）》，受到起草工作小組領導好評，并以《崔太平談評估立法》為題編發(fā)一期簡報，報全國人大常委會委員長、副委員長參閱。
此前，我于2005年7月16—20日參加原建設部舉辦的《物權法（草案）》專家座談會，并陪同住建部領導向全國人大法工委進行專題匯報。8月，我赴京參加了由建設部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合起草的“關于加強房地產抵押登記管理和房地產評估管理若干問題的通知”的討論修訂工作。8月2日，我參加四川省人大法工委組織召開的“物權法（草案）立法座談會”；11月19日，參加中國?成都“物權法與房地產業(yè)發(fā)展專家論壇”。
2006年7月11日，受全國人大常委會法工委邀請，我參加全國人大法律委員會、全國人大常委會法制工作委員會組織召開的《合伙企業(yè)法》專家研討會，自己提出的專家建議被吸納進入修訂后的《合伙企業(yè)法》。
2010年3月15日—16日，我作為特邀專家，赴京參加由國務院法制辦公室與住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合舉辦的《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》專家研討會。7月22日，我赴京參加了由中農辦、全國人大常委會法工委、發(fā)展改革委、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部和國務院法制辦聯(lián)合召開的專家論證會，就《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地管理法（修訂案）》的立法審查工作當中涉及的國有土地上房屋征收和集體土地征收的補償?shù)葐栴}進行專題論證，所提建議也被后來通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》吸納。
2015年4月，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布國家標準《房地產估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015），我作為這一新國標的評審專家組成員參與其中。2013年《房地產估價基本術語標準》，我也是其驗收評審專家之一。直至2016年，參與的評估法十年立法活動終于完成，全國人大常委會通過了《中華人民共和國資產評估法》，并從2016年12月1日開始實施。
自2005年起擔任中房學第二屆理事會理事以來，我獲得了學會與全國同行支持與信任，除在推動評估行業(yè)發(fā)展的專業(yè)領域積極發(fā)聲以外，我也希望能努力推動公益事業(yè)的開展，回饋社會的同時也讓社會大眾看到評估師群體身上的社會責任感和公益正能量。5·12大地震后，我獲多方信任牽頭捐建都江堰市虹口鄉(xiāng)“估價師·盟員愛心醫(yī)院”。這是經中房學發(fā)起倡議，與民盟四川省委一道，全國估價師用大愛與信任共同為災區(qū)人民捐建的一所醫(yī)院。從這個起點開始，更多的估價專業(yè)人士開始關注公益，躬身投入公益，踐行社會責任，同時也讓社會大眾在更多公益事業(yè)中看到評估師的身影。僅以恒通評估為例，我們于2014年聯(lián)合發(fā)起創(chuàng)立“成都信義公益服務中心”，為提升青少年國民素質提供持續(xù)、專業(yè)的公益服務；在青海玉樹地震、甘孜州瀘定縣地震、甘肅臨夏州積石山縣地震等天災中傾力援助，并在雅安蘆山地震之后，積極牽線搭橋，借助互聯(lián)網遠程教育，促成了開辦“雅安?七中網絡班”，讓雅安雨城二中分享成都七中的優(yōu)質教育資源；2004年，在四川大學公共管理學院設立“恒通評估”獎學金，獎勵品學兼優(yōu)的貧寒學子；2007年，將用于恒通評估成立十周年慶典的10萬元捐贈給貧困學子，幫助南充市西充縣部分貧困學子走入大學殿堂。同時，我們在疫情防控、脫貧攻堅、守護學子等多個項目中聊盡心意，回饋社會。
自1995年考取評估師執(zhí)業(yè)資格至今，近30年來，我積極參政議政，發(fā)出評估師的聲音，歷任兩屆四川省人大常委會委員、三屆四川省人大代表，兩屆四川省人大內司委委員、一屆四川省人大財經委委員；當選兩屆民盟中央委員、民盟中央社會委員會副主任委員，民盟四川省委會副主委，民盟四川省委會常委等。此外，我與恒通評估高級合伙人盤小霞入選成都仲裁委員會第四屆、第五屆仲裁員，參與到民商事糾紛的仲裁工作當中，與那些出任仲裁員的法學專家和律師一道，發(fā)揮專業(yè)人士在仲裁當中的作用，發(fā)出了我們房地產估價師的專業(yè)之聲。
2006年12月20日，我被中共中央統(tǒng)戰(zhàn)部、國家發(fā)改委、國家人事部、國家工商總局和全國工商聯(lián)聯(lián)名授予“全國優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者”榮譽稱號，并作為優(yōu)秀代表發(fā)言
我曾在2005年12月8日《法制日報》發(fā)表的《從評估師整體失語看評估師話語權》中寫道，評估師對于社會當中的涉及經濟和法律的熱點事件，不能失語，要發(fā)出我們自己的聲音。近30年里，我在中房學的支持與信任下，有了更多為行業(yè)發(fā)聲的機會，得以積極參與行業(yè)立法與社會事務，在為評估行業(yè)謀得更好的生存環(huán)境，為評估師贏得社會的尊重的同時，也為社會盡一份綿薄之力。為此，我倍感欣慰，并常懷感恩之心。
特撰此文，以紀念中房學成立30周年。
作者：崔太平 鄒亮
工作單位：四川恒通房地產土地資產評估有限公司